משכנתא לדירה שנייה ולדירה להשקעה: אחוזי מימון, מס רכישה והשיקולים שקובעים

משכנתא לדירה שנייה ניתנת לרוב עד 50% משווי הנכס בלבד, לעומת עד 75% ברכישת דירה יחידה. כלומר, מי שרוכש דירה נוספת נדרש להביא מהכיס לפחות מחצית משווי הדירה, ומעליה מס רכישה גבוה שמתחיל כבר מהשקל הראשון. זהו הפער שמפיל את רוב תוכניות ההשקעה עוד לפני שהן מגיעות לבנק. במדריך הזה נסביר את ההבדל בין דירה יחידה, דירה חלופית ודירה נוספת, איך הבנק מתייחס להכנסה הצפויה משכירות, מהם הסיכונים במימוש הון מהדירה הקיימת, ומה התזרים האמיתי של נכס ממונף.

שלוש קטגוריות, שלושה כללי מימון שונים

כשאתם ניגשים לבנק לרכישת דירה, השאלה הראשונה איננה כמה אתם מרוויחים אלא באיזו קטגוריה אתם נמצאים. הקטגוריה קובעת את תקרת המימון, ומכאן גם את ההון העצמי שתידרשו להביא. שלוש הקטגוריות הן:

דירה יחידה. הרוכש אינו מחזיק בדירת מגורים אחרת (החזקה בחלק קטן מדירה, בירושה למשל, לא בהכרח פוסלת). תקרת המימון היא עד 75% משווי הנכס, כלומר הון עצמי מינימלי של 25%.

דירה חלופית. יש בבעלותכם דירה, אתם קונים דירה אחרת במקומה ומתחייבים למכור את הקיימת בתוך פרק זמן מוגדר. תקרת המימון היא עד 70%, כלומר הון עצמי של 30% לפחות.

דירה נוספת או דירה להשקעה. אתם מחזיקים בדירה ואינכם מתכוונים למכור אותה. תקרת המימון יורדת עד 50% בלבד, והון עצמי של מחצית משווי הנכס הופך לתנאי סף.

ההבחנה נקבעת בהוראות בנק ישראל ולא בשיקול דעת של פקיד הסניף: אין כאן משא ומתן ואין חריגים אמיתיים. שווה לדעת גם שההגדרות של רשות המסים לצורך מס רכישה אינן חופפות במלואן להגדרות הבנקאיות, ולכן ייתכן שלצורך מס תיחשבו רוכשי דירה יחידה אבל לצורך מימון עדיין תיבחנו כרוכשי דירה נוספת. זו אחת הנקודות שהכי כדאי לברר לפני שחותמים על זיכרון דברים.

טבלת השוואה: דירה יחידה מול דירה חלופית מול דירה נוספת

פרמטר	דירה יחידה	דירה חלופית	דירה נוספת (להשקעה)
תקרת מימון (LTV)	עד 75%	עד 70%	עד 50%
הון עצמי מינימלי	25% משווי הנכס	30% משווי הנכס	50% משווי הנכס
מס רכישה	מדרגה פטורה עד תקרה, ומעליה מדרגות מדורגות	מטופל כדירה יחידה בכפוף למכירת הדירה הקיימת בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק	כ-8% מהשקל הראשון, ומעל תקרה מסוימת כ-10%
הכרה בהכנסה משכר דירה	לרוב לא רלוונטי	לרוב לא רלוונטי	מוכרת חלקית בלבד ביחס ההחזר
מקור ההון העצמי הטיפוסי	חיסכון, סיוע משפחתי	תמורת מכירת הדירה הקיימת, לעיתים בהלוואת גישור	חיסכון או מימוש הון מהדירה הקיימת
עמדת החיתום של הבנק	הסלחנית ביותר	ביניים, מותנית בהתחייבות למכירה	המחמירה ביותר

השיעורים נקבעים בהוראות בנק ישראל ומדרגות מס הרכישה מתעדכנות מעת לעת, בין היתר לפי מדד. יש לבדוק את המצב העדכני מול הבנק ומול יועץ מס לפני קבלת החלטה.

עיקרון מנחה: דירה שנייה נראית כמו עוד עסקה מאותו סוג, והיא לא. אחוזי המימון נמוכים יותר, המס מתחיל מהשקל הראשון, ושכר הדירה לא נכנס לחישוב במלואו. מי שמתכנן לפי הדירה הראשונה מגלה פער הון עצמי.

למה בנק ישראל מבחין בין הקטגוריות

ההיגיון מאחורי הפער אינו עונשי אלא ניהול סיכונים. דירת המגורים היחידה של משפחה היא הנכס האחרון שממנו הלווים ייפרדו: כשנכנסים לקשיים מוותרים על חופשות, על רכב ועל חסכונות לפני שמוותרים על קורת הגג. דירה להשקעה, לעומת זאת, היא הנכס הראשון שנזרק מהספינה כשהתזרים נלחץ, ולכן ההסתברות לכשל בהחזר גבוהה יותר.

לזה מתווספת שכבה מאקרו כלכלית: הגבלת אחוזי המימון על דירה נוספת היא אחד הכלים שבהם הרגולטור מרסן ביקוש ספקולטיבי לדיור. מכאן גם התשובה לשאלה הנפוצה על חיפוש בנק גמיש יותר: כל הבנקים כפופים לאותה הוראה.

מס רכישה: הפער שמשקיעים לא מתמחרים מראש

ברכישת דירה יחידה קיימת מדרגה פטורה ממס רכישה עד תקרה שמתעדכנת, ורק מעליה מתחילים לשלם. ברכישת דירה נוספת אין פטור כלל: המס מתחיל מהשקל הראשון בשיעור של כ-8%, ומעל תקרה מסוימת עולה לכ-10%.

נניח, לצורך המחשה בלבד, רכישת דירה להשקעה ב-1,600,000 ש"ח. מס הרכישה יעמוד על סדר גודל של 128,000 ש"ח. אותה דירה בדיוק, אילו הייתה דירה יחידה של הרוכש, יכלה להיות פטורה ממס לחלוטין. זהו פער של מעל 8% מהעסקה, שעלול למחוק שנתיים עד שלוש שנים של תשואה שוטפת עוד לפני שהשוכר הראשון נכנס.

כלל התזמון כשאתם מחליפים ולא מוסיפים

מי שקונה דירה חדשה במטרה למכור את הקיימת נחשב לרוכש דירה חלופית, וזכאי להיחשב כרוכש דירה יחידה לצורכי מס, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך פרק זמן שנקבע בחוק. פרק הזמן הזה השתנה לא פעם בשנים האחרונות, נע סביב 18 עד 24 חודשים ולעיתים הוארך או קוצר בהוראות שעה, וברכישה מקבלן חלים כללים נפרדים. אל תסתמכו על מספר ששמעתם מחבר: זהו בדיוק הפרט שיש לוודא מול עורך דין מקרקעין או יועץ מס במועד העסקה.

יש כאן גם נקודה תזרימית שרבים מפספסים. אם רכשתם לפני שמכרתם, לרוב תידרשו לשלם את המס הגבוה מראש ולבקש החזר רק לאחר השלמת המכירה. כלומר, גם אם בסופו של דבר תזכו במעמד של דירה יחידה, תצטרכו להחזיק במזומן, לחודשים ארוכים, סכום שאולי חשבתם שלא תשלמו כלל.

איך הבנק מתייחס להכנסה הצפויה משכר דירה

זו אולי השאלה הכי נפוצה: "שכר הדירה יכסה את ההחזר, אז למה שהבנק ידאג?". התשובה היא שהבנק אכן מכיר בהכנסה משכירות, אך כמעט אף פעם לא במלואה: לרוב מוכר רק חלק מדמי השכירות הצפויים, בטווח שנע סביב מחצית עד כשבעים אחוז, והשיעור המדויק משתנה בין בנק לבנק ולפי המסמכים שתציגו. חוזה שכירות חתום, או הערכת שמאי לגבי דמי השכירות בנכס, יחזקו את ההכרה. הצהרה בעל פה לא תעשה זאת.

הסיבה פשוטה: שוכר יכול לעזוב, דירה יכולה לעמוד ריקה, ותשלומים יכולים להתעכב. הבנק מתמחר את הסיכון מראש.

נדגים במספרים עגולים. נניח זוג עם הכנסה פנויה משותפת של 22,000 ש"ח, החזר של 5,000 ש"ח על המשכנתא הקיימת, ומשכנתא חדשה של 4,700 ש"ח לדירה להשקעה שתושכר ב-4,800 ש"ח:

• אם הבנק מכיר ב-70% משכר הדירה: 3,360 ש"ח מתווספים להכנסה. סך ההכנסה המוכרת 25,360 ש"ח, סך ההחזרים 9,700 ש"ח, יחס ההחזר כ-38%.
• אם הבנק מכיר ב-50% בלבד: 2,400 ש"ח מתווספים. סך ההכנסה המוכרת 24,400 ש"ח, יחס ההחזר כ-40%.

שני התרחישים נמצאים באזור העליון של מה שבנקים אוהבים לראות. הבנקים שואפים בדרך כלל ליחס החזר שאינו חורג מסביבות השליש עד 40% מההכנסה הפנויה, ומעל רף מסוים ההלוואה מתומחרת כמסוכנת יותר, אם היא מאושרת בכלל. ההבדל בין 50% ל-70% הכרה, שנראה טכני, הוא לעיתים ההבדל בין אישור לסירוב.

מימוש הון עצמי מהדירה הקיימת: המנוף והסיכון שבו

מכיוון שנדרשים 50% הון עצמי, רוב הרוכשים לא מחזיקים את הסכום במזומן. הפתרון הנפוץ הוא מיחזור או הרחבה של המשכנתא הקיימת ולקיחת הלוואה לכל מטרה בשעבוד הדירה, שממנה מממנים את ההון העצמי לנכס החדש.

הכלל המרכזי כאן: סך החוב המובטח בשעבוד דירת המגורים במסלול לכל מטרה מוגבל לרוב לעד 50% משווי הדירה המשועבדת. נניח דירה קיימת בשווי 2,500,000 ש"ח עם יתרת משכנתא של 600,000 ש"ח. התקרה התיאורטית היא 1,250,000 ש"ח, ולכן הסכום הפנוי למשיכה עומד על סדר גודל של 650,000 ש"ח.

עכשיו לחלק שפחות מדברים עליו. ברגע שעשיתם את זה, בית המגורים שלכם משמש בטוחה למימון נכס להשקעה. אם ההשקעה לא מתנהגת כמתוכנן, השוכר עוזב או הריבית עולה, הלחץ לא נופל על הדירה להשקעה בלבד אלא על שני הנכסים. בנוסף, הלוואה לכל מטרה מתומחרת לרוב בריבית גבוהה יותר ממשכנתא לרכישה, וההחזר עליה נספר במלואו ביחס ההחזר. זהו הבסיס להבנת מינוף נכון בהשקעת נדל"ן: המינוף מגדיל את התשואה על ההון, ובאותה מידה את הרגישות שלכם לטעות.

הכלל המעשי שאנחנו ממליצים עליו: אל תמנפו עד התקרה. השאירו כרית ביטחון נזילה שמכסה כמה חודשי החזר על שני הנכסים, ואל תבנו על כך שהדירה תושכר ברצף מהיום הראשון.

מימון דירה להשקעה מול מימון דירה שתגורו בה

מעבר לאחוזי המימון, ההבדל הוא בתכלית ההלוואה, וזה משנה את אופן בנייתה:

• אופק הזמן. בדירת מגורים אתם לרוב מתכננים להישאר. בדירה להשקעה קיים סיכוי ממשי למכירה בתוך 5 עד 10 שנים, ולכן קנסות פירעון מוקדם הופכים לשיקול מרכזי ולא לפרט שולי.
• התזרים. בדירת מגורים ההחזר מגיע מהמשכורת. בדירה להשקעה הוא אמור להגיע משכר הדירה, שהוא הכנסה תנודתית ולא מובטחת.
• המיסוי. ההכנסה משכר דירה כפופה למסלולי מיסוי שונים, ובהם מסלול פטור עד תקרה חודשית שמתעדכנת, מסלול מס מופחת ומסלול רגיל. הבחירה משפיעה ישירות על התשואה נטו.
• הערכת הנכס. בדירה להשקעה השמאות והמיקום נבחנים גם דרך עיני שוכר עתידי, לא רק דרך עיני מתגורר.

מי ששוקל את הצעד הזה ברצינות ימצא ערך בליווי בהשקעות נדל"ן שבוחן את העסקה מהזווית הפיננסית ולא רק הנדל"נית.

התזרים האמיתי של נכס ממונף: תרגיל מספרי

כאן נשברות הרבה תוכניות. נמשיך עם הדוגמה של דירה ב-1,600,000 ש"ח, מימון 50% כלומר משכנתא של 800,000 ש"ח ל-25 שנה. נניח לצורך התרגיל בלבד ריבית ממוצעת של 5% (הריבית בפועל משתנה לאורך זמן ולפי התמהיל, ואת רמת הריבית העדכנית של בנק ישראל אפשר לבדוק ב-boi.org.il). ההחזר החודשי יעמוד על סדר גודל של 4,680 ש"ח.

מול זה, שכר דירה של 4,800 ש"ח בחודש, שממנו יש לנכות חודש ממוצע ללא שוכר, תחזוקה וביטוח מבנה. ההכנסה החודשית האפקטיבית יורדת לכ-4,300 ש"ח.

התוצאה: תזרים שלילי של כ-380 ש"ח בחודש, כ-4,600 ש"ח בשנה, מהכיס שלכם. וזאת מבלי לספור את ההון העצמי של 800,000 ש"ח, את מס הרכישה של כ-128,000 ש"ח ואת עלויות עורך הדין והתיווך.

חשוב לומר את הצד השני. מתוך ההחזר של 4,680 ש"ח בחודש, בתחילת התקופה כ-3,333 ש"ח הם ריבית וכ-1,347 ש"ח הקטנת קרן, כלומר כסף שעובר מהכיס שלכם להון העצמי שלכם. במובן החשבונאי אתם לא באמת מפסידים 380 ש"ח בחודש, אלא צוברים הון בקצב איטי. אבל בקופה שלכם חסרים 380 ש"ח כל חודש, ואת המשכורת משלמים במזומן ולא בהון עצמי. זו בדיוק הנקודה שבה חישוב תשואה על נכס מניב מפריד בין תחושת בטן למספרים.

למה התמהיל של משכנתא להשקעה נבנה אחרת

תמהיל שמתאים לזוג צעיר שקונה דירה ראשונה לא בהכרח מתאים לרוכש דירה להשקעה. שלוש נקודות מרכזיות:

גמישות ליציאה. אם קיים סיכוי למכור בתוך שנים ספורות, עדיפים מסלולים ללא חשיפה משמעותית לקנס פירעון מוקדם, או לפחות תמחור של הקנס מראש. מסלול קל"צ ארוך בריבית נמוכה יכול להתגלות כיקר מאוד ביום המכירה.

התאמה לשכר הדירה. יש היגיון בבניית החזר חודשי שנשען על שכר הדירה בפועל ולא על תרחיש אופטימי, ובפריסה שמייצרת תזרים מאוזן ולא נגרר.

חשיפה למדד ולריבית. בנכס שמכניס הכנסה הצמודה בפועל למגמת השוק, חשיפה מסוימת לפריים או לצמוד מדד עשויה להיות סבירה, אך חייבת להיות מכוילת ליכולת הספיגה שלכם. הרחבנו על עקרונות הבנייה במדריך בניית תמהיל משכנתא.

בפועל, רוכשי דירה שנייה מגיעים לבנק כשהם כבר לווים קיימים, וזה משנה את מאזן הכוחות. ייעוץ משכנתאות מקצועי בשלב הזה מתמקד לא רק בריבית, אלא במבנה שלא ילחץ אתכם אם דבר אחד ישתבש. במקביל, ליווי השקעות נדל"ן בודק אם העסקה עצמה עומדת במבחן המספרים לפני שבכלל מדברים על מימון.

שאלות נפוצות על משכנתא לדירה שנייה

כמה הון עצמי צריך לדירה שנייה? ברכישת דירה נוספת נדרש לרוב הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס, כי תקרת המימון עומדת על 50%. לכך מתווספים מס רכישה של כ-8% מהשקל הראשון, שכר טרחת עורך דין, תיווך ולעיתים שיפוץ. בפועל, על דירה ב-1.6 מיליון ש"ח מדובר בכמיליון ש"ח מהכיס.

האם אפשר לקבל יותר מ-50% מימון על דירה להשקעה? לא במסגרת משכנתא רגילה לרכישת דירה נוספת. זו הוראה של בנק ישראל שחלה על כל הבנקים באופן אחיד. הדרך הנפוצה להשלים את ההון העצמי היא הלוואה בשעבוד הדירה הקיימת, אך גם היא מוגבלת בתקרה ומגדילה את הסיכון הכולל שלכם.

האם הבנק מכיר בשכר הדירה הצפוי כהכנסה? כן, אך לרוב באופן חלקי בלבד, בשיעור שנע סביב מחצית עד כשבעים אחוז מדמי השכירות הצפויים. חוזה שכירות חתום או הערכת שמאי לגבי דמי השכירות מחזקים את ההכרה. ההכרה החלקית משקפת את הסיכון לתקופות ללא שוכר ולאיחורים בתשלום.

מה ההבדל בין דירה חלופית לדירה נוספת? דירה חלופית היא דירה שנרכשת במקום הדירה הקיימת, כשאתם מתחייבים למכור את הקיימת בתוך פרק הזמן שנקבע בחוק. במקרה כזה תקרת המימון גבוהה יותר וגם מס הרכישה מטופל כשל דירה יחידה. דירה נוספת היא דירה שמצטרפת לקיימת ללא מכירה, ולכן כפופה לתקרות המחמירות.

האם כדאי למשכן את הדירה הקיימת כדי לקנות דירה להשקעה? זו אפשרות לגיטימית אך לא נטולת סיכון. היא הופכת את בית המגורים לבטוחה עבור השקעה, מוסיפה החזר חודשי שנספר במלואו ביחס ההחזר, ולרוב בריבית גבוהה מזו של משכנתא לרכישה. הכלל המעשי הוא לא למנף עד התקרה ולשמור כרית נזילות.

כמה זמן יש למכור את הדירה הישנה כדי לא לשלם מס רכישה גבוה? החוק קובע פרק זמן מוגדר, שנע בשנים האחרונות סביב 18 עד 24 חודשים והשתנה מעת לעת בהוראות שעה, ולרכישה מקבלן חלים כללים נפרדים. מכיוון שהכלל מתעדכן, יש לוודא את פרק הזמן התקף במועד העסקה מול עורך דין מקרקעין או יועץ מס.

הצעד הראשון - שיחת אבחון חינם

רכישת דירה שנייה היא החלטה שמערבת מימון, מיסוי ותזרים לאורך שנים, ורוב הטעויות בה נעשות לפני החתימה ולא אחריה. הצעד הראשון הוא שיחת אבחון ראשונית ללא עלות וללא התחייבות. קביעת שיחת אבחון תאפשר לבחון את יכולת המימון האמיתית שלכם, את גובה ההון העצמי הנדרש ואת התזרים הצפוי, לפני שאתם מתחייבים לעסקה.

גיל פיננסים מלווה רוכשי דירה שנייה ודירה להשקעה בבניית מבנה המימון ובבחינת כדאיות העסקה: ייעוץ בידי גיל אשר לוי, מנהל בנקאי בכיר לשעבר בבנק לאומי עם 19 שנות ניסיון ומעלה, בעל תואר שני בכלכלה ו-MBA, ודירוג 4.9 כוכבים ב-157 ביקורות גוגל. גישה אסטרטגית, שקיפות מלאה, וליווי אישי. הייעוץ הראשון - חינם.